シニアの建て替えでかかる「不動産取得税」はいくら？計算方法と軽減措置の申請手続きを教えてください。

Q

70歳です。古い家を解体して平屋へ建て替える予定ですが、「不動産取得税がかかります」と言われました。建て替えでも税金がかかるのでしょうか？また、軽減制度があると聞きましたが、どのような手続きをすればよいのでしょうか？

結論

建て替えで土地を買わなくても、新築した建物には原則として不動産取得税が課税されます。 ただし、一定の条件を満たす住宅であれば、建物・土地ともに軽減措置を受けられる場合があります。 また、多くの自治体では申請しなければ軽減措置が適用されないため、建物完成後は忘れずに手続きを行うことが大切です。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、 土地や建物を取得したときに、一度だけ課税される都道府県税です。 建て替えの場合でも、 新築した建物を取得することになるため、不動産取得税の対象となります。 なお、固定資産税のように毎年支払う税金ではありません。

税額はどのように計算される？

不動産取得税は、原則として 固定資産税評価額 × 税率 で計算されます。 住宅については、現在の特例措置により税率3％が適用される住宅が一般的です。 例えば、 建物の固定資産税評価額が1,200万円の場合、 1,200万円 × 3％ ＝ 36万円 が基本的な税額になります。 ただし、このまま課税されるケースは少なく、多くは軽減措置が適用されます。

軽減措置とは？

一定の要件を満たす住宅では、 建物について固定資産税評価額から一定額が控除されます。 また、 土地についても、 一定の条件を満たせば税額が軽減されます。 そのため、 実際には不動産取得税が大幅に軽減されたり、課税されなかったりするケースも少なくありません。

軽減措置を受ける条件

主な要件は、

• 自己居住用住宅であること
• 一定の床面積であること
• 新築住宅であること

などです。 建て替え住宅でも、 これらの条件を満たせば軽減措置を利用できる可能性があります。

申請しないとどうなる？

ここが非常に重要です。 不動産取得税の軽減措置は、 自動的に適用されるとは限りません。 多くの都道府県では、 納税通知書が届いた後、 または一定期間内に、 軽減申請を行う必要があります。 期限を過ぎると、 軽減措置を受けられない場合があります。

申請先は？

申請先は、 住宅所在地を管轄する 都道府県税事務所 です。 福岡県の場合は、 福岡県の県税事務所が窓口になります。 一般的には、

• 売買契約書または工事請負契約書
• 建物登記事項証明書
• 住民票
• 課税関係書類

などの提出を求められます。 必要書類は都道府県によって異なるため、事前に確認しましょう。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 解体費
• 登記費用

など、多くの費用が発生します。 「建物価格だけ」で予算を考えると、 思わぬ出費になることがあります。 建て替えでは、 税金も含めた総額 で資金計画を立てることが重要です。

法律・制度の根拠

不動産取得税は、地方税法に基づく都道府県税です。 住宅に対する軽減措置も地方税法に定められています。 制度の詳細や申請方法は、 各都道府県税事務所および総務省が公表しています。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「建物価格だけ用意すれば大丈夫」 と思われる方が少なくありません。 しかし実際には、 建て替えでは、

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 解体費
• 仮住まい費
• 引っ越し費

まで含めて考える必要があります。 私たちは、 最初から建て替え総額をご説明し、 後から「こんな税金があるとは思わなかった」ということがないよう資金計画をご提案しています。 また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 長期優良住宅

など、高性能住宅にすることで、税制優遇や将来の維持費軽減も期待できます。 建て替えは建築費だけではなく、税金まで含めて考えることが成功のポイントです。

• 長期優良住宅にすると、どのような税制優遇がありますか？