リバースモーゲージは「民間銀行」と「住宅金融支援機構」のどちらがいいですか？手数料や金利を比較するポイントを教えてください。

Q

62歳です。建て替え資金や老後資金としてリバースモーゲージを検討しています。調べてみると、民間銀行の商品と住宅金融支援機構の制度があるようですが、違いがよく分かりません。手数料や金利など、どこを比較すれば良いのでしょうか？

結論

リバースモーゲージは、「金利」だけで選ばないことが大切です。 比較すべきポイントは、

• 金利
• 手数料
• 借入限度額（極度額）
• 担保評価の方法
• ノンリコース型かリコース型か
• 対象となる住宅や利用目的

です。 住宅金融支援機構と民間銀行では、制度の目的や対象が異なるため、「どちらが良い」と一概には言えません。

住宅金融支援機構の特徴

住宅金融支援機構では、 高齢者向け返済特例など、 バリアフリー改修や高齢者向け住宅の整備を目的とした制度があります。 主な特徴は、

• 公的制度を活用した融資
• 利用目的が限定される場合がある
• 毎月は利息のみ返済する商品がある

などです。

民間銀行の特徴

民間銀行では、 住宅だけでなく、 生活資金なども対象とする商品があります。 銀行ごとに、

• 金利
• 手数料
• 借入条件

が異なるため、 比較が必要です。

比較したい6つのポイント

① 金利

固定か変動か。 変動金利なら、 将来の返済額も確認しましょう。

② 手数料

例えば、

• 事務手数料
• 保証料
• 登記費用
• 評価手数料

などがあります。 金利だけではなく、 総額で比較しましょう。

③ 借入限度額（極度額）

担保評価によって、 借入できる金額が決まります。 また、 商品によっては、 途中で見直しがある場合もあります。

④ ノンリコース型か？

最も重要です。 ノンリコース型なら、 売却額が借入残高を下回っても、 相続人へ請求されない契約が一般的です。

⑤ 対象住宅

商品によって、 利用できる住宅が異なります。 建て替えでも利用条件を確認しましょう。

⑥ 利用目的

住宅建築だけなのか、 生活資金も対象なのか、 確認が必要です。

シニア世代が金融機関へ確認したいこと

契約前に、 次の質問をしましょう。

• 金利は固定ですか？変動ですか？
• 手数料はいくらですか？
• ノンリコース型ですか？
• 極度額は見直されますか？
• 相続人へ負担はありますか？

リバースモーゲージを考えるなら住宅性能も重要

担保価値を維持するためにも、 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

将来の資産価値にもつながります。

法律・制度の根拠

住宅金融支援機構の制度は、 住宅金融支援機構法 に基づいて運営されています。 一方、 民間銀行のリバースモーゲージは、 民法および各金融機関との契約に基づいて提供されます。 商品内容や契約条件は金融機関ごとに異なるため、 必ず契約前に重要事項説明書や契約書を確認しましょう。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「リバースモーゲージを利用したい」 というご相談が増えています。 私たちは、 住宅金融支援機構と民間銀行のどちらかを勧めることはありません。 まず、

• 建て替えが必要なのか
• 老後資金はいくら必要か
• 相続はどう考えるか

を整理したうえで、 必要に応じて金融機関やファイナンシャルプランナーをご紹介しています。 また、 建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 長く資産価値を維持しやすい住まいをご提案しています。 リバースモーゲージは、「一番金利が低い商品」を選ぶことが正解ではありません。 ご自身の老後資金・相続・将来設計に合った商品を選ぶことが、後悔しない資金計画につながると私たちは考えています。