解体工事で地中から古い基礎や瓦が出てきたらどうなりますか？追加費用は誰が負担するのでしょうか？

Q

72歳です。築50年の実家を建て替える予定です。知人から「解体したら地中から昔の基礎や瓦が出てきて、追加で50万円かかった」と聞きました。本当にそんなことがあるのでしょうか？追加費用を防ぐ方法はありますか？

結論

はい。古い住宅では、解体後に地中障害物（埋設物）が見つかることは珍しくありません。 代表的なものは、

• 古い建物の基礎
• コンクリートガラ
• 瓦
• レンガ
• 浄化槽
• 古い井戸
• 廃材
• 大きな石

などです。 これらは見積もり時には確認できないことが多いため、追加費用が発生する可能性があります。

地中障害物とは？

地中障害物とは、 地面の中に埋まっている不要物のことです。 昔は、 解体した建物の基礎や瓦を、 そのまま埋め戻していた時代もありました。 そのため、 古い住宅ほど見つかる可能性があります。

よく見つかるもの

例えば、

• 昔の基礎コンクリート
• コンクリートブロック
• 瓦
• 焼却炉
• 古い浄化槽
• 古井戸
• 配管
• 大きな庭石

などがあります。

追加費用の目安

内容によって大きく異なりますが、 例えば、

• コンクリートガラ撤去：5万〜20万円程度
• 古い基礎撤去：10万〜30万円程度
• 古井戸撤去：10万〜30万円程度
• 浄化槽撤去：10万〜40万円程度
• 大量の埋設物：50万〜100万円以上

となるケースもあります。

誰が負担する？

一般的には、 土地所有者（施主） が負担することが多くなります。 なぜなら、 見積もり時には確認できないため、 契約書でも 「地中障害物は別途協議」 となっているケースが一般的です。 契約前に必ず確認しましょう。

追加費用を防ぐ方法

完全に防ぐことは難しいですが、 次の方法があります。

① 古い図面を確認

以前の建物配置が分かることがあります。

② 地歴調査

土地利用履歴を調べます。 工場跡地などでは特に重要です。

③ 契約内容を確認

「追加工事」 の条件を確認しましょう。

④ 写真付き報告を依頼

障害物が出た場合は、 写真を撮ってもらい、 説明を受けましょう。

地盤調査との違い

よく間違われますが、 地盤調査では、 地中障害物がすべて分かるわけではありません。 地盤調査は、 地耐力を調べるための調査です。 埋設物は、 解体後に初めて分かることもあります。

シニア世代が確認したいこと

住宅会社へは、 次のように質問しましょう。

• 地中障害物は別途ですか？
• 契約書へ記載がありますか？
• 写真で説明してもらえますか？
• 処分費はいくらですか？
• 地盤調査はいつ行いますか？

シニア世代におすすめの住宅性能

建て替えでは、 土地だけではなく、 住宅性能も重要です。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 長期優良住宅

土地も建物も、 安心して次の世代へ引き継げます。

法律・制度の根拠

地中障害物について特別な法律はありませんが、 契約上は、 民法（請負契約） および 建設業法 などが関係します。 また、 廃棄物処分は、 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃棄物処理法） に従って適切に処理する必要があります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 築40〜50年以上の住宅では、 地中障害物が見つかることがあります。 そのため私たちは、 見積もり時に、 「追加工事になる可能性があります」 と事前にご説明しています。 また、 障害物が出た場合は、 必ず、

• 写真撮影
• お客様へ説明
• 見積書提出

を行い、 勝手に工事を進めることはありません。 さらに、 新しい住宅では、

• 耐震等級3
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

をご提案しています。 建て替えでは、地面の下は見えません。 だからこそ、 「追加費用が出るかもしれない」ことまで事前に説明してくれる住宅会社を選ぶことが、後悔しない家づくりにつながります。