親が所有するアパートの家賃収入を建て替えローンの返済に充てても大丈夫ですか？確定申告で注意することを教えてください。

Q

64歳です。実家の建て替えを予定しています。住宅ローンの返済には、親が所有しているアパートの家賃収入も充てようと考えています。この場合、税金や確定申告で注意することはありますか？

結論

家賃収入を住宅ローンの返済に充てること自体は可能です。 ただし、 「誰の収入なのか」「誰がローンを返済するのか」「誰が建物を所有するのか」によって、税務上の取り扱いが変わります。 また、 家賃収入は不動産所得として確定申告の対象になるため、住宅ローンとは別に適切な申告が必要です。 建て替え前に税理士へ相談することをおすすめします。

家賃収入は誰の所得？

例えば、 アパートが親名義なら、 家賃収入は原則として親の不動産所得になります。 子どもの住宅ローン返済にその収入を使う場合は、 資金の流れによっては、 贈与や貸付けとして整理が必要になることがあります。

確定申告は必要？

家賃収入がある場合は、 原則として、 不動産所得として確定申告を行います。 申告では、

• 家賃収入
• 固定資産税
• 修繕費
• 管理費
• 減価償却費
• 借入金利息（条件による）

などを計算します。

建て替えローンとの関係

住宅ローンは、 返済原資が家賃収入だから有利になるとは限りません。 金融機関は、

• 年金収入
• 給与収入
• 不動産所得
• 他の借入状況

などを総合的に審査します。

子どものローン返済へ充てる場合

親の家賃収入を、 そのまま子どもの住宅ローン返済へ充てる場合は、 資金移動の方法によって、 税務上の確認が必要になることがあります。 「家族だから自由に使える」と考えず、 税理士へ相談しましょう。

将来の相続も考える

収益物件は、 建て替えだけでなく、 将来の相続にも影響します。 例えば、

• 誰が相続するのか
• 建て替え資金とのバランス
• 相続税対策

まで考えておくことが重要です。

建て替え前に確認したいこと

税理士へ、 次の内容を相談しましょう。

• 家賃収入は誰の所得になりますか？
• 建て替えローンへ充てても問題ありませんか？
• 贈与税の対象になりませんか？
• 確定申告で必要な書類は何ですか？
• 相続まで考えた方がいいですか？

シニア世代が住宅会社へ相談したいこと

建て替え前に、 次の内容を相談しましょう。

• 資金計画は家賃収入も考慮できますか？
• 住宅ローン審査への影響はありますか？
• 建物名義はどうするべきですか？
• 税理士と連携できますか？
• 将来売却しやすい住宅ですか？

建て替えるなら維持費を抑えられる住宅性能を

家賃収入を老後資金として活かすためにも、 住宅の維持費を抑えることが大切です。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

光熱費や修繕費を抑えやすく、 老後の家計にも優しい住まいになります。

法律・制度の根拠

家賃収入は、 所得税法に基づく不動産所得として課税されます。 また、 建て替え資金として家族へ資金を移す場合には、

• 相続税法
• 民法
• 所得税法

などが関係する場合があります。 税務上の取り扱いは、 契約内容や資金の流れによって異なるため、 事前に税理士へ相談することが重要です。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「アパート収入を建て替え資金に使いたい」 というご相談をいただくことがあります。 私たちは、 住宅ローンだけを見るのではなく、

• 家賃収入
• 年金
• 老後資金
• 相続

まで含めた資金計画をご提案しています。 必要に応じて、 税理士やファイナンシャルプランナーとも連携し、 ご家族に合った方法を一緒に考えています。   建てた後も維持費を抑えられる住まいをご提供しています。 収益物件の家賃収入は、建て替え資金として活用できる大切な資産です。 しかし、 税金や相続まで考えずに資金を動かすと、思わぬ負担が生じることがあります。 建て替えでは、 住宅・税金・相続を一体で考えることが、後悔しない資金計画につながると私たちは考えています。