登記簿の面積と実際に測った面積が違うと言われました。建て替えで問題になりますか？

Q

57歳です。実家の建て替えを進めるため測量したところ、「登記簿の面積（公簿面積）と実際の測量面積（実測面積）が違います」と説明を受けました。昔からそのまま住んでいるので驚きましたが、このまま建て替えても大丈夫なのでしょうか？何か手続きが必要ですか？

結論

公簿面積と実測面積が違うことは、決して珍しいことではありません。 昔に登記された土地では、 測量技術や登記制度の違いから、 実際の面積と登記簿の面積に差があるケースがあります。 ただし、 建て替えの際は、その差が建築や境界に影響するかどうかを確認することが重要です。

公簿面積とは？

公簿面積とは、 登記簿に記載されている土地の面積です。 何十年も前に測量されたまま、 現在まで変更されていない土地も多くあります。

実測面積とは？

実測面積とは、 土地家屋調査士などが、 現在の測量技術で測った実際の面積です。 測量すると、 登記簿と数㎡違うこともあります。

なぜ違うの？

主な理由は、

• 昔の測量精度
• 境界杭の移動
• 境界未確定
• 道路後退（セットバック）
• 土地区画整理

などです。 特に古い住宅地では珍しくありません。

建て替えに影響する？

面積の差が小さく、 境界も明確なら、 建て替えに大きな影響がない場合もあります。 しかし、 差が大きい場合は、

• 建ぺい率
• 容積率
• 建築面積

の計算に影響する可能性があります。

売却や相続にも影響

将来、 土地を売却する場合、 実測面積と登記面積の違いを説明する必要があります。 また、 相続時にも、 境界確定測量を行うケースがあります。 建て替えのタイミングで整理しておくと安心です。

更正登記が必要な場合

実測面積が大きく違う場合は、 地積更正登記 を行うことがあります。 これは、 登記簿の面積を実際の面積へ修正する登記です。 土地家屋調査士へ依頼することが一般的です。

費用の目安

一般的には、

• 確定測量：30万〜80万円程度
• 地積更正登記：10万〜30万円程度

が目安です。 土地の形状や隣接地の数によって変わります。

シニア世代が住宅会社へ確認したいこと

建て替え前に、 次の質問をしましょう。

• 公簿と実測は違いますか？
• 境界は確定していますか？
• 更正登記は必要ですか？
• 建築面積へ影響しますか？
• 土地家屋調査士を紹介できますか？

シニア世代におすすめの住宅性能

土地が整理できたら、 住宅性能も確認しましょう。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

土地も建物も安心して次の世代へ引き継げます。

法律・制度の根拠

土地の面積や登記は、

• 不動産登記法
• 土地家屋調査士法
• 民法

などに基づいて管理されています。 地積更正登記は、 法務局で行う正式な登記手続きです。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 建て替え前に測量すると、 「登記簿より実際は広かった」 あるいは 「少し狭かった」 というケースは珍しくありません。 私たちは、 建て替え前に、

• 境界
• 公簿面積
• 実測面積
• 建ぺい率
• 容積率

まで確認し、 必要があれば土地家屋調査士と連携して対応しています。 そのうえで、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とした住まいをご提案しています。 土地は何十年も前の情報がそのまま残っていることがあります。 だからこそ、 建て替えでは、 「今の土地がどうなっているか」を正確に把握することが、安心して家づくりを進める第一歩になります。