昔は合法だった家が「既存不適格建築物」と言われました。建て替えはできますか？

Q

61歳です。築45年の実家を建て替えようとしたところ、住宅会社から「この家は既存不適格建築物です」と説明を受けました。違法建築ではないと言われましたが、よく意味が分かりません。建て替えはできるのでしょうか？また、注意することがあれば教えてください。

結論

「既存不適格建築物」とは、建てられた当時は法律に適合していましたが、その後の法改正により、現在の基準とは合わなくなった建物のことです。 違法建築とは全く違います。 ただし、建て替えでは、 現在の建築基準法に適合した建物として設計し直す必要があります。 そのため、 昔と同じ大きさや配置で建てられない場合があります。

「既存不適格建築物」とは？

例えば、 昭和50年に建てた住宅が、 当時は法律どおりでも、 その後、

• 建築基準法
• 都市計画
• 建ぺい率
• 容積率

などが変わり、 現在の基準では適合しなくなった建物です。 これが、 既存不適格建築物 です。

違法建築との違い

この2つは、 よく混同されます。

既存不適格建築物

建築当時は合法 ↓ 法律が変わった ↓ 現在は基準と違う

違法建築

建築した時から、 法律違反だった建物。 この違いは非常に重要です。

建て替えではどうなる？

建て替える場合は、 現在の法律 で審査されます。 例えば、

• 建ぺい率
• 容積率
• 接道義務
• 高さ制限
• 耐震基準

などを、 すべて満たす必要があります。

よくあるケース

例えば、 以前は、 40坪の住宅だったものが、 建て替えでは、 35坪までしか建てられないことがあります。 また、 セットバックや用途地域変更の影響も受けます。

建て替え前に確認すること

住宅会社へ、 次の内容を確認しましょう。

• 既存不適格ですか？
• 違法建築ではありませんか？
• 今の法律では何が変わりますか？
• 建てられる最大面積は？
• セットバックはありますか？

建て替えはチャンスでもある

古い住宅は、 現在の住宅と比べると、

• 耐震性能
• 断熱性能
• 気密性能

が大きく違います。 建て替えによって、 安心して暮らせる住まいへ生まれ変わります。

シニア世代におすすめの住宅性能

建て替えるなら、 次の性能がおすすめです。

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

これから20〜30年、 安心して暮らせる住宅になります。

法律・制度の根拠

既存不適格建築物は、 建築基準法第3条第2項 で定められています。 建て替えを行う場合は、 現在の建築基準法 に適合した建物として、 建築確認申請を行う必要があります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 築40〜50年以上の住宅では、 既存不適格建築物となっているケースは珍しくありません。 しかし、 「既存不適格」と聞くと、 違法建築だと誤解される方が多くいらっしゃいます。 実際には、 法律が変わったことによるものであり、 建て替えが可能なケースは数多くあります。 私たちは、 建て替え前に、

• 建築基準法
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 接道条件
• セットバック

まで確認し、 現在の法律に適合した最適なプランをご提案しています。 さらに、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 これからの時代にふさわしい住まいをご提供しています。 建て替えは、「昔の家を再現すること」ではありません。 今の法律と性能で、ご家族がこれから何十年も安心して暮らせる家をつくることが、本当の建て替えだと私たちは考えています。