昔買った土地が「再建築不可」になっていました。建て替えはもうできないのでしょうか？解決策を教えてください。
Q
73歳です。親から相続した実家を建て替えようと思い住宅会社へ相談したところ、「この土地は再建築不可の可能性があります」と言われました。何十年も住んでいるのに、なぜ建て替えができないのでしょうか？解決する方法はありますか？
結論
「再建築不可」と言われても、すぐに建て替えを諦める必要はありません。
土地の状況によっては、
- 接道条件を満たす
- 隣地を購入・借地する
- 建築基準法第43条の許可を受ける
- 土地区画の整理を行う
などにより、建て替えできる可能性があります。
まずは「本当に再建築不可なのか」を専門家へ確認することが第一歩です。
「再建築不可」とは？
再建築不可とは、
現在の建築基準法では、新しい建物を建てることが認められない土地を指します。
古い家が建っていても、
現在の法律では建て替えができない場合があります。
一番多い原因は「接道義務」
建築基準法では、
原則として、
幅員4m以上の道路に2m以上接している敷地
でなければ建築できません。
これを接道義務といいます。
昔は建築できても、
法改正後に再建築不可となっているケースがあります。
解決策① 隣地を購入する
隣地の一部を購入して、
接道条件を満たせば、
建築できる場合があります。
土地所有者との相談が必要です。
解決策② 隣地を借りる
購入が難しい場合でも、
通路部分だけを借りることで、
条件を満たせるケースがあります。
契約内容は慎重に確認しましょう。
解決策③ 建築基準法第43条の許可
接道義務を満たさなくても、
周辺状況などによっては、
建築基準法第43条に基づく許可を受けられる場合があります。
これは個別審査となり、
必ず許可されるわけではありません。
解決策④ 土地区画の見直し
土地を分筆・合筆することで、
建築できるようになる場合もあります。
土地家屋調査士や建築士へ相談しましょう。
建て替え前に確認したいこと
まず、
住宅会社へ確認してもらう内容は、
- 接道状況
- 公図
- 登記事項証明書
- 建築確認履歴
- 都市計画
などです。
「再建築不可」と思っていた土地が、
調査すると建築可能だったというケースもあります。
シニア世代が住宅会社へ聞きたいこと
おすすめは、
次の質問です。
- 本当に再建築不可ですか？
- 接道義務を満たしていますか？
- 第43条許可の可能性はありますか？
- 土地家屋調査士と相談できますか？
- 行政と協議してもらえますか？
シニア世代におすすめの住宅性能
建築できることが確認できたら、
住宅性能も重視しましょう。
おすすめは、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
- UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
- 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
- 第一種熱交換換気
- 長期優良住宅
これから20〜30年安心して暮らせる住まいになります。
法律・制度の根拠
再建築の可否は、
主に、
- 建築基準法第43条（接道義務）
- 建築基準法第42条（道路の定義）
- 都市計画法
などに基づいて判断されます。
行政との協議や個別許可が必要になる場合があります。
デザインハウス北九州からのアドバイス
福岡県でも、
「建て替えできないと言われました。」
というご相談をいただくことがあります。
しかし、
実際に調査すると、
建築可能だったケースも少なくありません。
私たちは、
建て替えをご提案する前に、
まで確認したうえで、
建築可能かどうかを判断しています。
そして、
建築できる場合には、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 断熱等性能等級6
- 長期優良住宅
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
を基本仕様とした住まいをご提案しています。
「再建築不可」と言われても、それが最終結論とは限りません。
まずは土地を詳しく調査し、
「建てられない理由」と「建てられる可能性」を整理することが、シニア世代の建て替えでは何より大切です。
デザインハウス北九州
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