敷地内に送電線や地中埋設物がある土地でも建て替えできますか？建築制限と注意点を教えてください。

Q

60歳です。実家の建て替えを考えています。敷地の上空には送電線が通っていて、昔の図面には地中へ水道管も通っているようです。住宅会社から「建築制限があるかもしれません」と言われました。どのような制限があるのでしょうか？

結論

送電線や地中埋設物がある土地でも建て替えできるケースは多くあります。 ただし、

• 建物の配置
• 建物の高さ
• 基礎工事
• 地中掘削

などに制限がかかる場合があります。 設計を始める前に、必ず現地調査と権利関係の確認を行うことが重要です。

送電線がある場合

送電線には、 安全を確保するため、 一定の離隔距離が必要です。 送電線の種類によっては、 建物の高さが制限される場合があります。 また、 電力会社が設定した 地役権 が登記されている土地もあります。

地役権とは？

地役権とは、 他人の土地を一定の目的で利用する権利です。 例えば、 送電線の維持管理のため、 建物高さが制限されることがあります。 土地の登記事項証明書で確認できます。

地中埋設物とは？

建て替えで問題になる主なものは、

• 水道管
• 下水道管
• ガス管
• 電気ケーブル
• 通信ケーブル
• 農業用水路
• 古い浄化槽
• 古井戸

などです。 位置によっては、 建物配置を変更する必要があります。

建築できなくなる？

必ずしも建てられなくなるわけではありません。 例えば、 建物位置を少し変更することで、 対応できるケースも多くあります。 重要なのは、 早い段階で調査することです。

地中障害物との違い

「地中埋設物」と 「地中障害物」は違います。

地中埋設物

現在も利用されている

• 水道
• ガス
• 電気

などです。

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地中障害物

昔の

• 基礎
• 瓦
• コンクリート

など、 不要物です。

調査方法

建て替え前には、 例えば、

• 水道台帳
• ガス図面
• 電力会社資料
• 地盤調査
• 現地調査

などを確認します。 必要なら、 試掘調査を行うこともあります。

シニア世代が住宅会社へ確認したいこと

おすすめは、 次の質問です。

• 地役権はありますか？
• 送電線の制限は？
• 地中埋設物はありますか？
• 水道位置は確認しましたか？
• 建物配置は問題ありませんか？

シニア世代におすすめの住宅性能

土地条件を確認したら、 住宅性能も重要です。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

安全で快適な住まいになります。

法律・制度の根拠

送電線や地役権については、

• 民法
• 不動産登記法

などが関係します。 また、 建築は、 建築基準法 に基づいて行われます。 ライフラインについては、 各事業者の管理基準にも従う必要があります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 送電線や水道管が関係する土地は珍しくありません。 私たちは、 建て替えをご提案する前に、

• 登記調査
• 地役権確認
• 水道台帳確認
• 地盤調査
• 現地確認

まで行い、 建築へ影響がないかを確認しています。 必要に応じて、 電力会社や水道事業者とも協議し、 最適な建物配置をご提案しています。 さらに、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 土地条件に左右されにくい住まいをご提案しています。 土地は変えられません。 しかし、 土地を正しく調べれば、建て方は工夫できます。 シニア世代の建て替えでは、 設計より先に、 土地の見えない制限まで調査してくれる住宅会社を選ぶことが成功への近道です。