敷地が道路に2m以上接していないと言われました。「43条許可」とは何ですか？建て替えはできますか？

Q

73歳です。実家を建て替えようと住宅会社へ相談したところ、「接道義務を満たしていないため、そのままでは建築できません。ただし43条許可の可能性があります」と言われました。43条許可とは何でしょうか？本当に建て替えできるのでしょうか？

結論

建築基準法第43条の許可とは、通常の接道義務を満たさない土地でも、一定の条件を満たせば建築を認めてもらえる制度です。 ただし、 「申請すれば必ず許可される制度」ではありません。 土地の状況や避難・防災上の安全性などを行政が個別に審査し、許可するかどうかを判断します。 そのため、 建て替えを考えたら、最初に住宅会社・建築士・行政へ相談することが重要です。

接道義務とは？

建築基準法では、 原則として、 敷地が幅4m以上の道路へ2m以上接していること が必要です。 これを 接道義務 といいます。 消防活動や避難経路を確保するための大切なルールです。

43条許可とは？

接道義務を満たしていなくても、 周辺状況などから、 安全性が確保できると判断された場合には、 建築基準法第43条 に基づいて、 建築が認められることがあります。 これは、 行政が個別に判断する制度です。

どんな土地が対象？

例えば、 次のようなケースです。

• 昔からある袋地
• 私道に面している土地
• 幅の狭い通路だけで道路へ接している土地
• 建築基準法上の道路ではない通路に面している土地

土地によって判断は異なります。

必ず許可される？

いいえ。 43条許可は、 例外的な制度 です。 そのため、

• 消防車が進入できるか
• 避難に問題がないか
• 周辺状況

などを総合的に審査します。 許可されない場合もあります。

建て替え前に確認したいこと

住宅会社へは、 次の内容を確認してもらいましょう。

• 道路種別
• 接道長さ
• 公図
• 測量図
• 行政協議

建築確認申請前に、 行政相談を行うケースもあります。

解決方法は43条許可だけではない

場合によっては、

• 隣地購入
• 隣地通路の借地
• セットバック
• 土地の整理

などで、 通常の接道義務を満たせるケースもあります。 複数の方法を検討しましょう。

シニア世代が住宅会社へ聞きたいこと

おすすめは、 次の質問です。

• 本当に43条許可が必要ですか？
• 行政と協議したことがありますか？
• 許可実績はありますか？
• 建築できる可能性はありますか？
• 測量は必要ですか？

シニア世代におすすめの住宅性能

建築できることが確認できたら、 住宅性能も重視しましょう。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

限られた敷地でも、 安心して長く暮らせる住まいになります。

法律・制度の根拠

43条許可は、 建築基準法第43条 に基づく制度です。 また、 道路の定義は、 建築基準法第42条 に定められています。 実際の許可基準は、 各自治体の運用基準によって異なります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「建て替えできないと言われました。」 というご相談を受けることがあります。 しかし、 調査を進めると、 43条許可や他の方法で建築可能となるケースもあります。 私たちは、 建て替えのご相談では、 まず、

• 接道状況
• 境界
• 測量
• 行政協議

まで確認し、 本当に建築できない土地なのかを調査します。 そのうえで、 建築可能な場合には、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本とした住まいをご提案しています。 「建てられません」と言われても、それが最終結論ではありません。 建て替えでは、「できない理由」を探すのではなく、「建てる方法」を一緒に考えてくれる住宅会社を選ぶことが、何より大切だと私たちは考えています。