建て替え後の固定資産税は、古い家と比べてどれくらい高くなりますか？

Q

築45年の家を解体して平屋へ建て替える予定です。今の固定資産税は年間4万円ほどですが、「新築になると固定資産税が高くなる」と聞きました。実際にはどれくらい上がるのでしょうか？また、何年くらい高い状態が続くのでしょうか？

結論

建て替え後の固定資産税は、多くの場合、古い家より高くなります。 その理由は、新築住宅は建物の評価額が高くなるためです。 ただし、新築住宅の固定資産税軽減措置が適用される期間は税負担が軽くなるため、実際には「最初は思ったほど高くない」というケースも少なくありません。 固定資産税は住宅の性能や大きさによって異なるため、建築前に概算を確認しておくことが大切です。

なぜ固定資産税が高くなるの？

固定資産税は、 土地と建物それぞれに課税されます。 建物については、 築45年の住宅は評価額が大きく下がっています。 一方、 新築住宅は評価額が高いため、 建物の固定資産税も高くなります。 つまり、 建物が新しくなることが税額増加の主な理由です。

どれくらい上がる？

例えば、 築45年の住宅で、 年間固定資産税が4万円だった場合、 建て替え後は、 年間8万円〜15万円程度 になるケースもあります。 ただし、 建物の大きさ 住宅性能 固定資産税評価額 によって大きく異なります。 「新築だから○万円」と一律には決まりません。

最初の数年間は軽減される

一定の条件を満たす新築住宅では、 建物の固定資産税について、 2分の1に軽減 される制度があります。 戸建住宅では、

• 一般住宅：3年度分
• 長期優良住宅：5年度分

軽減措置が適用されます。 そのため、 建築直後は固定資産税の負担が抑えられることがあります。

軽減期間が終わるとどうなる？

軽減期間終了後は、 本来の固定資産税額になります。 そのため、 「最初は安かったのに急に高くなった」 と感じる方も少なくありません。 建築時には、 5年後まで見据えた資金計画を立てることが重要です。

土地の固定資産税は？

土地については、 住宅が建っていれば、 住宅用地の特例が適用されます。 例えば、 200㎡以下の小規模住宅用地では、 固定資産税の課税標準額が 6分の1 になります。 建て替え後も住宅が完成すれば、 原則としてこの特例を受けることができます。

光熱費は逆に安くなることも

固定資産税は高くなっても、 高性能住宅では、 毎月の光熱費が下がることがあります。 例えば、

• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）

の住宅では、 冷暖房費を抑えやすく、 長期的な住居費全体では負担が軽くなるケースもあります。 固定資産税だけではなく、 30年間の総コスト で考えることが重要です。

シニア世代が注意したいポイント

建て替えでは、 固定資産税だけでなく、

• 都市計画税
• 火災保険
• 修繕費
• 光熱費

まで含めて考えましょう。 「税金だけ」を見て判断すると、 本当にお得な住宅を見逃してしまうことがあります。

法律・制度の根拠

固定資産税は、地方税法に基づく地方税です。 新築住宅の減額措置も地方税法に定められています。 評価額は、総務省の固定資産評価基準に基づき、市町村が決定します。 なお、評価額は原則として3年ごと（評価替え）に見直されます。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「新築にすると固定資産税が高くなるから建て替えを迷っています。」 というご相談をいただきます。 確かに建物の固定資産税は上がることが多いですが、 一方で、

• 冷暖房費
• 修繕費
• 医療費（ヒートショック対策など）

は下がる可能性があります。 私たちは、 固定資産税だけを見るのではなく、 30年間の総住居費 で比較することをおすすめしています。 また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• 長期優良住宅
• 高気密住宅（C値1.0以下、できれば0.7以下）

を採用することで、税制優遇だけでなく、老後も安心して暮らせる住まいをご提案しています。 建て替えは「固定資産税がいくらになるか」ではなく、これから何十年も安心して暮らせるかという視点で考えることが大切です。