建ぺい率・容積率が変わって、昔と同じ大きさの家が建てられないと言われました。どうすればいいですか？

Q

73歳です。築45年の実家を建て替えようと思ったところ、「現在の建ぺい率・容積率では、今と同じ大きさの家は建てられません」と住宅会社から言われました。昔は建てられたのに、なぜ今はダメなのでしょうか？何か解決方法はありますか？

結論

昔建てられた家でも、現在の法律では同じ大きさで建て替えられないことがあります。 これは、

• 建ぺい率
• 容積率
• セットバック
• 建築基準法の改正
• 都市計画の変更

などが影響するためです。 ただし、 間取りや設計を工夫することで、今より暮らしやすい家を実現できるケースは多くあります。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、 敷地に対して建物を建てられる面積の割合です。 例えば、 敷地が200㎡で、 建ぺい率50％なら、 建築面積は100㎡までになります。

容積率とは？

容積率とは、 延床面積の上限です。 例えば、 200㎡の土地で、 容積率100％なら、 延床面積は200㎡までとなります。

なぜ昔は建てられたの？

理由はいくつかあります。 例えば、

• 法律改正
• 用途地域変更
• 道路条件変更
• セットバック

などです。 昔は合法だった建物でも、 現在では同じ規模で建てられない場合があります。

よくあるケース

例えば、 以前は40坪だった住宅が、 建て替えでは 35坪までしか建てられない、 ということがあります。 その場合でも、 収納や動線を工夫することで、 以前より住みやすくなるケースは少なくありません。

解決策① 平屋へ変更

シニア世代では、 必要以上に広い住宅より、 コンパクトな平屋の方が、 生活しやすくなることがあります。

解決策② 吹き抜けや勾配天井

延床面積が減っても、 開放感は確保できます。 数字以上に広く感じる家になります。

解決策③ 収納を見直す

昔より荷物が減る方も多くいらっしゃいます。 収納を適正化すると、 部屋を広く使えます。

解決策④ 設計を工夫する

例えば、

• 回遊動線
• 廊下を減らす
• リビング中心

などで、 面積以上に暮らしやすい住宅になります。

シニア世代が住宅会社へ確認したいこと

おすすめは、 次の質問です。

• 建ぺい率はいくつですか？
• 容積率はいくつですか？
• セットバックがありますか？
• 建築できる最大面積は？
• 平屋でも十分ですか？

シニア世代におすすめの住宅性能

広さよりも、 住宅性能を重視しましょう。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

コンパクトでも、 快適な住宅になります。

法律・制度の根拠

建ぺい率・容積率は、 建築基準法 および 都市計画法 に基づいて定められています。 用途地域によって、 建築できる規模が決まります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「前と同じ家が建てられません。」 というご相談は珍しくありません。 しかし、 私たちは、 「同じ大きさ」 ではなく、 「同じ満足度」 を目指した設計をご提案しています。 例えば、 40坪だった住宅を、 28〜30坪の平屋へ建て替え、 以前より、

• 家事が楽
• 掃除が楽
• 光熱費が安い

というお客様も多くいらっしゃいます。 さらに、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 小さくても快適で安心できる住まいをご提案しています。 家は「大きさ」で暮らしやすさが決まるわけではありません。 「必要な場所に、必要な広さがあること」 これこそが、 シニア世代の建て替えでは一番大切だと私たちは考えています。