建て替え契約書にサインする前に必ず確認したい「特約条項」とは？シニア世代が見落としやすい重要ポイント

Q

72歳です。住宅会社から工事請負契約書を渡されました。何十ページもあり、専門用語が多くてよく分かりません。営業担当からは「皆さんそのままサインしています」と言われましたが、契約前に必ず確認すべき「特約条項」はありますか？

結論

契約書の中で一番重要なのは、「特約条項」です。 特約条項には、 通常の契約内容より優先される取り決めが記載されていることがあります。 シニア世代が建て替えで特に確認したいのは、

1. 契約解除
2. 追加工事
3. 地中障害物
4. 工期延長
5. 支払い条件

の5項目です。 分からないままサインをしないことが、何より大切です。

特約条項とは？

特約条項とは、 標準的な契約内容とは別に、 その契約だけに適用される約束事です。 つまり、 後からトラブルになりやすい内容が、 ここへ書かれていることがあります。

① 契約解除条項

確認したいポイントは、

• 解約できる条件
• 違約金
• 手付金の扱い

です。 もし契約解除する場合、 どこまで費用が発生するのか確認しましょう。

② 追加変更工事

建て替えでは、 契約後の変更が発生することがあります。 確認したいのは、

• 変更時の見積書
• 設計変更料
• 追加工事費

です。 「口約束」ではなく、 必ず書面で確認しましょう。

③ 地中障害物

解体後に、

• 古い基礎
• 瓦
• 浄化槽
• コンクリートガラ

などが見つかった場合、 誰が負担するのか確認します。 多くの契約では、 施主負担となるケースがあります。

④ 工期延長

例えば、

• 台風
• 地震
• 資材不足

などの場合、 工期が延びることがあります。 その場合、 仮住まい費用などはどうなるのか確認しましょう。

⑤ 支払い条件

契約書には、

• 契約金
• 着工金
• 中間金
• 引渡し金

の支払い時期も記載されています。 住宅ローン実行日との関係も確認しましょう。

「一式」と書かれていたら確認

例えば、 「付帯工事　一式」 だけでは、 内容が分かりません。 必ず、 何が含まれているのか確認しましょう。

シニア世代が営業マンへ聞きたいこと

契約前には、 次のように質問しましょう。

• 特約条項で重要なところを説明してください。
• 地中障害物は誰が負担しますか？
• 工期が延びた場合は？
• 解約するとどうなりますか？
• 追加工事のルールは？

説明を嫌がる会社なら、 慎重に判断した方が安心です。

契約書は持ち帰る

その場でサインせず、 一度持ち帰って、 ご家族と確認することをおすすめします。 必要なら、 住宅に詳しい第三者へ相談する方法もあります。

シニア世代におすすめの住宅性能

契約内容だけでなく、 住宅性能も確認しましょう。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 長期優良住宅

これらが契約内容どおりになっているか確認することも重要です。

法律・制度の根拠

建築工事請負契約は、

• 民法（請負契約）
• 建設業法
• 消費者契約法

などに基づいて締結されます。 また、 工事請負契約では、 建設工事標準請負契約約款 が広く利用されています。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「契約書は難しくて読めませんでした。」 というお客様は少なくありません。 私たちは、 契約前に、

• 工期
• 支払い
• 保証
• 地中障害物
• 追加工事

まで一つずつご説明しています。 また、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

など、 住宅性能についても契約前に数値でご説明しています。 契約書は、「サインするための書類」ではありません。 「家づくりの約束事」を確認するための大切な書類です。 シニア世代の建て替えでは、 遠慮せず、 「分かるまで説明してください。」 と伝えることが、 後悔しない家づくりへの第一歩になります。