Q19. 地方の戸建てでもリバースモーゲージの融資対象になりますか？査定の基準を教えてください。

Q

福岡県で築50年の家を建て替えようと考えています。リバースモーゲージを利用したいのですが、「地方は対象外になることがある」と聞きました。本当に地方の戸建てでも利用できるのでしょうか？また、金融機関は何を基準に査定しているのでしょうか？

結論

地方の戸建てでも、リバースモーゲージを利用できる可能性は十分あります。 ただし、都市部よりも土地の資産価値や将来の売却しやすさが重視されるため、すべての住宅が対象になるわけではありません。金融機関は、建物よりも土地の担保価値を重視して査定することが一般的です。

リバースモーゲージで最も重視されるのは土地

リバースモーゲージでは、住宅そのものよりも、 土地の担保価値 が重要になります。その理由は、契約終了後に住宅を売却して融資を回収するためです。建物は年数が経つにつれて価値が下がる一方、土地は立地によって資産価値が維持される場合があります。

地方だから利用できないわけではない

「地方では利用できない」という情報がありますが、必ずしも正しくありません。実際には、

市街化区域
住宅地
売買実績がある地域
将来も需要が見込める地域

であれば、地方都市でも対象になるケースがあります。一方で、

市街化調整区域
山林に近い土地
極端に人口減少が進む地域
再建築できない土地

などは、融資対象外となる場合があります。

査定で見られるポイント

金融機関は、主に次のような項目を確認します。

土地の所在地
土地の面積
接道状況
用途地域
土地の形状
ハザードマップ
周辺の取引事例
将来の売却可能性

特に、建築基準法上の道路に幅員4m以上で接しているかどうかや、再建築が可能かどうかは重要なポイントです。

建物の築年数は関係ある？

築年数も確認されますが、リバースモーゲージでは、 築年数より土地の価値が重視されることが一般的です。例えば、築50年の住宅でも、土地の評価額が高ければ融資対象になる可能性があります。反対に、新築住宅でも土地の評価が低い場合は、希望額を借りられないことがあります。

借入額はどのくらい？

借入可能額は、土地の評価額すべてではありません。一般的には、 担保評価額の50～70％程度 を上限として融資する金融機関が多く見られます。例えば、土地評価額が2,000万円の場合、借入可能額は、 約1,000万～1,400万円程度 になるケースがあります。 ※実際の融資割合は金融機関や商品によって異なります。

福岡県でも利用できる？

福岡県でも利用実績はあります。特に、

甲府市
甲斐市
中央市
笛吹市

など住宅需要が比較的安定している地域では、対象となる可能性があります。一方で、利用できるかどうかは、個々の物件や金融機関の審査によって決まるため、所在地だけで判断することはできません。

法律・制度の根拠

リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の「リ・バース60」などを活用した制度で、金融機関ごとに融資基準が定められています。土地や建物の評価は、不動産鑑定評価基準（国土交通省）や金融機関の担保評価基準を参考に行われます。また、建築可能かどうかは建築基準法、土地の利用区分は都市計画法などに基づいて判断されます。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県では、「地方だからリバースモーゲージは使えない」と思われている方が少なくありません。しかし、実際には、 「地方かどうか」ではなく、「その土地にどれだけ資産価値があるか」 が重要です。建て替えを計画する前に、

土地の査定額
借入可能額
将来の資産価値

を確認しておくことで、資金計画が立てやすくなります。また、建て替える住宅は、

耐震等級3（許容応力度計算）
断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
段差5mm以下のバリアフリー設計

など、長く安心して暮らせる性能を備えることも大切です。建て替えでは、「いくら借りられるか」だけではなく、「その土地の価値を最大限に活かした資金計画」を考えることが、後悔しない家づくりにつながります。

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