親から子へ土地を「生前売買」して、その代金で親が建て替え資金を用意する方法は得ですか？

Q

63歳です。実家の建て替えを考えています。税理士から「土地を子どもへ生前売買し、その売却代金を建て替え資金に充てる方法もあります」と言われました。この方法は税金面で得なのでしょうか？それとも相続まで待った方が良いのでしょうか？

結論

「親から子へ土地を売る」という方法は可能ですが、「節税になる」とは一概に言えません。 この方法では、

• 売買代金を建て替え資金にできる
• 親の現金を増やせる

というメリットがある一方で、

• 譲渡所得税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 将来の相続税

など、複数の税金が関係します。 家族全体で得になるかどうかは、資産状況や土地の評価額によって大きく変わるため、税理士・司法書士へ事前相談することが重要です。

生前売買とは？

生前売買とは、 親が元気なうちに、 所有する土地を子どもへ正式に売却することです。 相続ではなく、 通常の不動産売買として取り扱われます。

メリット

① 建て替え資金を確保できる

親は、 土地の売却代金を受け取り、 建築費へ充てることができます。

② 財産を整理しやすい

土地ではなく、 現金として資産を持つことで、 老後資金や介護費へ充てやすくなります。

③ 将来の名義変更が不要

土地はすでに子ども名義となるため、 将来の相続手続きが簡単になる場合があります。

デメリット

① 譲渡所得税がかかる場合がある

売却価格や取得費によっては、 譲渡所得税が発生する可能性があります。

② 子どもにも税金がかかる

子どもは、

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 将来の固定資産税

などを負担することになります。

③ 売買価格が重要

極端に安い価格で売買すると、 税務上、 実質的な贈与と判断される可能性があります。 適正な時価を基準にすることが重要です。

相続との比較も必要

生前売買が有利か、 相続まで待った方が有利かは、 例えば、

• 相続人の人数
• 土地評価額
• 他の財産
• 建築費

などによって変わります。 一律の正解はありません。

建て替え前に確認したいこと

税理士へ、 次の内容を相談しましょう。

• 生前売買が有利ですか？
• 相続の方が有利ですか？
• 売買価格はいくらが適正ですか？
• 譲渡所得税はいくらですか？
• 相続税への影響はありますか？

シニア世代が住宅会社へ相談したいこと

建て替え前に、 次の質問をしましょう。

• 土地名義はいつ変更すべきですか？
• 建物名義は誰にするのがよいですか？
• 建築費の負担割合はどう考えますか？
• 税理士や司法書士と連携できますか？
• 将来売却しやすい家になりますか？

建て替えるなら資産価値も考えた住宅性能を

土地を次世代へ引き継ぐなら、 建物も長く価値が続く性能を選びましょう。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

将来の資産価値維持にもつながります。

法律・制度の根拠

親子間の土地売買には、

• 民法
• 所得税法（譲渡所得）
• 相続税法
• 登録免許税法
• 地方税法（不動産取得税）

などが関係します。 また、 親族間売買では、 適正な時価で取引されているかも重要なポイントになります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 「土地を子どもへ売って建て替えたい」 というご相談をいただくことがあります。 私たちは、 この方法を最初からおすすめすることはありません。 まず、

• 土地評価額
• 相続財産
• 老後資金
• 建築費

を整理し、 税理士・司法書士とも連携しながら、 家族全体で最も負担が少ない方法をご提案しています。 また、 建て替える住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 資産価値が長く維持できる住まいをご提供しています。 土地の生前売買は、「建て替え資金を作る方法」ではありますが、 税金・相続・老後資金まで含めて考えなければ、本当に得かどうかは判断できません。 建て替えでは、 家だけではなく、 家族全体の資産設計を考えることが、将来後悔しない選択につながると私たちは考えています。