前の道路が4m未満だと「セットバック」が必要ですか？建て替えで敷地が狭くなるって本当ですか？

Q

72歳です。建て替えを考えていますが、前の道路がとても狭く、車1台がやっと通れるくらいです。住宅会社から「セットバックが必要になるかもしれません」と言われました。セットバックとは何でしょうか？本当に土地が狭くなってしまうのでしょうか？

結論

はい。前面道路が建築基準法上4m未満の道路である場合、建て替えの際に「セットバック（道路後退）」が必要になることがあります。 セットバックとは、 道路の幅を将来4m確保するために、自分の土地の一部を道路として後退させることです。 そのため、 建築できる敷地面積が以前より小さくなる可能性があります。

セットバックとは？

建築基準法では、 原則として、 道路幅は4m以上必要です。 しかし、 昔からある住宅地には、 幅2〜3m程度の道路も多くあります。 そこで、 建て替えの時に、 道路中心線から2mまで敷地を後退させ、 将来的に4m道路へする制度があります。 これを セットバック といいます。

どれくらい土地が減る？

例えば、 道路幅が3mなら、 あと1m必要です。 両側で広げるため、 一般的には、 自分の敷地側を約50cm後退 します。 道路状況によって異なるため、 実際には測量が必要です。

建物はどこまで建てられる？

セットバックした部分には、 建物だけでなく、

• カーポート
• 塀
• 門柱

なども原則設置できません。 建築面積が減ることになります。

よくあるトラブル

建て替え後に、 「思っていたより家が小さくなった」 というケースがあります。 原因は、 セットバックを考慮せず、 間取りを計画していたことです。

セットバック費用は？

土地を購入するわけではありませんが、

• 境界確認
• 測量
• 境界杭設置

などの費用が必要になる場合があります。 自治体によっては、 後退部分の整備費用を補助する制度もあります。

建ぺい率にも影響

セットバック後は、 敷地面積が減るため、 建ぺい率・容積率の計算も変わります。 その結果、 以前より小さい住宅しか建てられない場合があります。

シニア世代が確認したいこと

住宅会社へは、 次のように質問しましょう。

• セットバックは必要ですか？
• 何㎡減りますか？
• 建築できる面積は？
• 測量していますか？
• 補助制度はありますか？

建て替えと一緒に考えたい住宅性能

敷地が小さくなっても、 住宅性能は妥協しないことが重要です。 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

小さくても快適な住宅になります。

法律・制度の根拠

セットバックは、 建築基準法第42条第2項 （いわゆる「2項道路」） に基づく制度です。 道路中心線から2m後退した位置が、 建築ラインになります。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 昔からの住宅地では、 セットバックが必要になる土地は少なくありません。 私たちは、 建て替えをご提案する前に、

• 道路幅
• 境界
• 測量
• セットバック

まで確認しています。 そして、 セットバック後の敷地面積で、 最適な間取りをご提案しています。 さらに、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、 限られた敷地でも快適に暮らせる住まいをご提案しています。 セットバックは「土地が減る制度」ではありません。 ご家族と地域の安全を守るための制度です。 シニア世代の建て替えでは、 設計を始める前に、 実際に建てられる敷地の広さを正確に把握することが、後悔しない家づくりにつながります。