親子で共有名義にする予定です。建築費の負担割合と登記の持分割合が違うと問題になりますか？

Q

60歳です。親子で建て替え費用を出し合い、家を共有名義にする予定です。私は建築費の3割、子どもが7割負担しますが、登記は半分ずつ（持分1/2ずつ）にしようと考えています。このような登記でも問題ありませんか？税金などのペナルティが心配です。

結論

建築費の負担割合（出資比率）と登記上の持分割合は、原則として一致させることが重要です。 例えば、

• 親が30％負担
• 子が70％負担

であれば、 建物の持分も、 親3割・子7割 とするのが一般的です。 もし、 実際の出資割合とかけ離れた持分で登記すると、その差額部分について贈与と判断される可能性があります。

出資比率とは？

出資比率とは、 建築費を、 誰がいくら負担したかです。 例えば、 建築費4,000万円で、

• 親　1,200万円
• 子　2,800万円

なら、 親30％、 子70％となります。

持分割合とは？

持分割合とは、 法務局へ登記する、 建物の所有割合です。 例えば、

• 親3/10
• 子7/10

というように登記します。

なぜ一致させる必要があるの？

例えば、 親が30％しか負担していないのに、 持分を50％にすると、 20％分は、 子どもから親へ財産を無償でもらったと考えられる可能性があります。 その結果、 贈与税の対象となることがあります。

土地も別に考える

建物だけでなく、 土地についても、 誰の名義か、 使用貸借なのか、 売買なのか、 整理しておきましょう。

建て替え前に確認したいこと

税理士や司法書士へ、 次の内容を相談しましょう。

• 出資割合はどうなりますか？
• 持分割合はこれで大丈夫ですか？
• 贈与税はかかりませんか？
• 土地はどう登記しますか？
• 相続も考えた方がいいですか？

シニア世代が住宅会社へ相談したいこと

建て替え前に、 次の質問をしましょう。

• 建物名義はどうすればいいですか？
• 建築費の負担割合を整理できますか？
• 司法書士と相談できますか？
• 税理士も紹介してもらえますか？
• 将来売却しやすい家になりますか？

建て替えるなら資産価値も考えた住宅性能を

親子共有の住宅だからこそ、 おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

将来の資産価値も維持しやすくなります。

法律・制度の根拠

建物の共有持分には、

• 民法
• 不動産登記法
• 相続税法
• 所得税法

などが関係します。 税務上は、 実際の出資割合と登記上の持分割合が著しく異なる場合、贈与と判断される可能性があります。 そのため、 建て替え前に税理士や司法書士へ相談することをおすすめします。

デザインハウス北九州からのアドバイス

福岡県でも、 親子で建て替えをされる際、 「名義は半分ずつにしておけばいいですよね？」 というご質問をいただくことがあります。 しかし、 私たちは、 建物名義は、 「出資割合を基本に考えること」 をおすすめしています。 そのうえで、 相続や将来の売却まで考え、 税理士・司法書士とも連携しながら、 ご家族に合った方法をご提案しています。   長く資産価値を維持しやすい住まいをご提供しています。 共有名義で一番大切なのは、「平等に見えること」ではありません。 実際に負担した割合と、登記上の持分をできるだけ一致させることが、将来の税務トラブルや相続トラブルを防ぐ第一歩になると私たちは考えています。