「市街化調整区域」にある実家は建て替えできますか？シニア世代が知っておきたい条件と手続き
Q
60歳です。実家は「市街化調整区域」にあります。子どもが独立したので、夫婦2人で暮らしやすい平屋へ建て替えたいと思っています。しかし、「市街化調整区域だから建て替えできないかもしれない」と言われました。本当に建て替えできるのでしょうか？
結論
市街化調整区域でも、建て替えができるケースは多くあります。
ただし、
「市街化調整区域だから必ず建て替えできる」「必ず建て替えできない」ということではありません。
建て替えできるかどうかは、
- 建物の建築時期
- 建築された経緯（適法建築か）
- 都市計画法上の許可
- 自治体の運用基準
などによって判断されます。
最初に市役所や住宅会社へ確認することが重要です。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、
無秩序な市街化を抑えるために、新たな開発や建築を原則として制限している区域です。
そのため、
新しく住宅を建てる場合には、
都市計画法上の許可が必要になることがあります。
建て替えできるケース
例えば、
次のような住宅は、
建て替えできる可能性があります。
- 適法に建築された住宅
- 許可を受けて建築された住宅
- 一定の要件を満たす既存宅地
ただし、
自治体ごとに運用が異なるため、
必ず事前確認が必要です
建て替えできないケースもある
例えば、
- 無許可建築
- 増築を繰り返した建物
- 建築許可条件を満たさない場合
などでは、
建て替えが難しいこともあります。
建て替えまでの流れ
一般的には、
① 市街化調整区域か確認
都市計画図で確認します。
↓
② 建築履歴を確認
建築確認や許可の有無を調査します。
↓
③ 行政へ事前相談
自治体の建築担当課と協議します。
↓
④ 必要な許可申請
都市計画法の許可などを取得します。
↓
⑤ 建築確認申請
許可後に建築確認を行います。
手続き期間
内容によって異なりますが、
行政協議を含めると、
通常より時間がかかることがあります。
建て替えを考えたら、
早めに相談しましょう。
シニア世代が住宅会社へ確認したいこと
建て替え前に、
次の質問をしましょう。
- 市街化調整区域でも建て替えできますか？
- 行政協議が必要ですか？
- 建築許可実績はありますか？
- 手続き期間はどれくらいですか？
- 建築確認まで対応してもらえますか？
シニア世代におすすめの住宅性能
建て替えが可能なら、
住宅性能も重視しましょう。
おすすめは、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
- UA値0.46以下（福岡県など地域区分5・6の目安）
- 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
- 第一種熱交換換気
- 長期優良住宅
これから20〜30年安心して暮らせる住まいになります。
法律・制度の根拠
市街化調整区域は、
都市計画法
に基づいて定められています。
建築には、
- 都市計画法
- 建築基準法
- 各自治体の開発許可条例・運用基準
などが関係します。
許可基準は自治体によって異なります。
デザインハウス北九州からのアドバイス
福岡県でも、
市街化調整区域での建て替え相談は少なくありません。
「調整区域だから無理ですね。」
と簡単に判断されることもありますが、
実際には建て替えできるケースも多くあります。
私たちは、
建て替えをご提案する前に、
まで確認したうえで、
建築可能かどうかを判断しています。
そして、
建て替えが可能な場合には、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6
- 長期優良住宅
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
を基本仕様とした住まいをご提案しています。
市街化調整区域だからといって、最初から諦める必要はありません。
まずは、
「建てられない理由」を探すのではなく、「建てられる方法」があるかを専門家と一緒に確認することが、建て替え成功への第一歩になります。
デザインハウス北九州
〒811-4213 福岡県遠賀郡岡垣町糠塚1325-12
TEL:093-283-1006 / FAX:093-283-1032
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